കാനഡയിൽ ഒറ്റയ്ക്ക് ഭവന വായ്പ (Mortgage) ലഭിക്കാൻ യോഗ്യതയില്ലാത്ത സാഹചര്യങ്ങളിൽ, മാതാപിതാക്കൾ ‘കോ-സൈനർ’ (Co-signer) ആയി കൂടെ നിൽക്കുന്നത് കുടുംബങ്ങൾ തമ്മിൽ നൽകുന്ന ഏറ്റവും സാധാരണമായ ഒരു സഹായമാർഗ്ഗമാണ്.

ഒരു മോർട്ട്ഗേജിൽ കോ-സൈനർ ആകുന്ന വ്യക്തി, വായ്പയിലും വസ്തുവിന്റെ ആധാരത്തിലും (Title) രണ്ടാമത്തെ കടക്കാരനായി ചേരുകയും വായ്പയുടെ മുഴുവൻ നിയമപരമായ ഉത്തരവാദിത്തം പങ്കിടുകയും ചെയ്യുന്നു. ഫെഡറൽ മോർട്ട്ഗേജ് സ്ട്രെസ് ടെസ്റ്റ്, ഡെറ്റ് സർവീസ് റേഷ്യോ നിയമങ്ങൾ എന്നിവ പ്രകാരം യോഗ്യത നിശ്ചയിക്കാൻ വായ്പ നൽകുന്നവർ (Lenders) പ്രധാന അപേക്ഷകന്റെ വരുമാനത്തോടൊപ്പം കോ-സൈനറുടെ വരുമാനവും ക്രെഡിറ്റ് സ്കോറും കടബാധ്യതകളും കൂടി കണക്കിലെടുക്കുന്നു.

കോ-സൈനർ എങ്ങനെയാണ് യോഗ്യത വർദ്ധിപ്പിക്കുന്നത്?

ഒരു കോ-സൈനറെ ചേർക്കുന്നതിലൂടെ അപേക്ഷകന്റെ മൊത്തം കുടുംബ വരുമാനം വർദ്ധിക്കുകയും, ഇത് ബാങ്കുകളുടെ ഗ്രോസ് ഡെറ്റ് സർവീസ് (GDS), ടോട്ടൽ ഡെറ്റ് സർവീസ് (TDS) കണക്കുകൂട്ടലുകളെ ശക്തിപ്പെടുത്തുകയും ചെയ്യുന്നു. വരുമാനക്കുറവ് കൊണ്ടോ മോശം ക്രെഡിറ്റ് ഹിസ്റ്ററി കൊണ്ടോ വായ്പ നിഷേധിക്കപ്പെടുന്ന സാഹചര്യങ്ങളിൽ വലിയ തുകയുടെ മോർട്ട്ഗേജ് ലഭിക്കാൻ ഇത് സഹായിക്കും.

ഇങ്ങനെ ഒപ്പിടുന്നതിലൂടെ കോ-സൈനർ വസ്തുവിന്റെ തുല്യ അവകാശിയാവുകയും വായ്പ തിരിച്ചടവിൽ പ്രധാന അപേക്ഷകനൊപ്പം തുല്യ ബാധ്യസ്ഥനാവുകയും ചെയ്യുന്നു.

കോ-സൈനർ, ഗ്യാരന്റർ, ജോയിന്റ് ബോറോവർ: വ്യത്യാസങ്ങൾ

കനേഡിയൻ നിയമപ്രകാരം ഈ മൂന്ന് ഓപ്ഷനുകളും വസ്തുവിന്റെ ഉടമസ്ഥതയിലും അതിന്റെ സാമ്പത്തിക ബാധ്യതയിലും തികച്ചും വ്യത്യസ്തമായ സ്വാധീനമാണ് ഉണ്ടാക്കുന്നത്. ഇതിൽ ഒന്നാമത്തേതായ കോ-സൈനർ (Co-signer) എന്ന പദവിയിൽ വരുന്ന വ്യക്തിയുടെ പേര് വസ്തുവിന്റെ ആധാരത്തിൽ ഉണ്ടായിരിക്കും. വായ്പയുടെ യോഗ്യത പരിശോധിക്കാൻ ഇവരുടെ വരുമാനം കൂടി ബാങ്കുകൾ കണക്കിലെടുക്കുന്നു. മാത്രമല്ല, തുടക്കം മുതൽ തന്നെ വായ്പ തിരിച്ചടയ്ക്കുന്നതിൽ 100% നിയമപരമായ ഉത്തരവാദിത്തം ഇവർക്കുണ്ട്. പ്രധാന അപേക്ഷകന്റെ വരുമാനവും ക്രെഡിറ്റ് സ്കോറും വർദ്ധിപ്പിച്ച് വായ്പ എളുപ്പമാക്കുക എന്നതാണ് ഇതിന്റെ പ്രധാന ലക്ഷ്യം.

രണ്ടാമത്തെ ഓപ്ഷനായ ഗ്യാരന്റർ (Guarantor) ആയി നിൽക്കുന്ന വ്യക്തിയുടെ പേര് വസ്തുവിന്റെ ആധാരത്തിൽ ഉണ്ടാകില്ല എന്നതാണ് ഏറ്റവും വലിയ പ്രത്യേകത. എങ്കിലും വായ്പ അനുവദിക്കുന്നതിനായി ഇവരുടെ വരുമാനവും ബാങ്കുകൾ യോഗ്യതയായി കണക്കാക്കാറുണ്ട്. കോ-സൈനറെ അപേക്ഷിച്ച് ഇവിടെയുള്ള ഒരു വ്യത്യാസം, പ്രധാന അപേക്ഷകൻ വായ്പ തിരിച്ചടവിൽ വീഴ്ച വരുത്തുന്ന സാഹചര്യത്തിൽ മാത്രമേ ഗ്യാരന്റർക്ക് 100% നിയമപരമായ ഉത്തരവാദിത്തവും സാമ്പത്തിക ബാധ്യതയും വരുന്നുള്ളൂ എന്നതാണ്.

മൂന്നാമത്തെ ഓപ്ഷനായ ജോയിന്റ് ബോറോവർ (Joint borrower) എന്ന രീതിയിൽ വസ്തുവിന്റെ ആധാരത്തിൽ അപേക്ഷകന്റെ പേര് കൃത്യമായി രേഖപ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ടാകും. വായ്പാ യോഗ്യതയ്ക്കായി ഇവരുടെ വരുമാനവും പൂർണ്ണമായി ഉപയോഗിക്കുന്നു. ആദ്യ ദിവസം മുതൽ തന്നെ വായ്പയുടെ 100% ഉത്തരവാദിത്തം ഇവർ പങ്കിടേണ്ടതുണ്ട്. സാധാരണയായി കുടുംബാംഗങ്ങളോ സുഹൃത്തുക്കളോ ഒന്നിച്ച് ചേർന്ന് പങ്കാളിത്ത ഉടമസ്ഥതയിൽ (Shared ownership) ഒരു വസ്തു വാങ്ങാൻ ആഗ്രഹിക്കുമ്പോഴാണ് ഈ രീതി തിരഞ്ഞെടുക്കുന്നത്.

വരുമാന പരിധി മറികടക്കാൻ ബാങ്കുകൾ സാധാരണയായി ഗ്യാരന്റർമാരേക്കാൾ കോ-സൈനർമാരെയാണ് മുൻഗണന നൽകുന്നത്. കോ-സൈനർ ഉള്ളപ്പോൾ, നിലവിലെ പലിശ നിരക്കിനേക്കാൾ 2% കൂടുതലോ അല്ലെങ്കിൽ കുറഞ്ഞത് 5.25% നിരക്കിലോ ഉള്ള ‘മോർട്ട്ഗേജ് സ്ട്രെസ് ടെസ്റ്റ്’ പാസാകുക എളുപ്പമാണ്.

ഒരു മോർട്ട്ഗേജ് അപേക്ഷയിൽ കോ-സൈനറെ ചേർക്കുന്നത് വഴി അപേക്ഷകന്റെ വായ്പ യോഗ്യത ഗണ്യമായി മെച്ചപ്പെടുന്നുണ്ട്. കോ-സൈനറുടെ വരുമാനം കൂടി ബാങ്കുകളുടെ ഗ്രോസ് ഡെറ്റ് സർവീസ് (GDS), ടോട്ടൽ ഡെറ്റ് സർവീസ് (TDS) തുടങ്ങിയ പ്രധാന സാമ്പത്തിക കണക്കുകൂട്ടലുകളിൽ ഉൾപ്പെടുത്തുന്നത് വഴിയാണ് ഇത് സാധ്യമാകുന്നത്. ഒറ്റയ്ക്ക് അപേക്ഷിക്കുമ്പോൾ വരുമാന പരിധി കാരണം വായ്പ നിരസിക്കപ്പെടാൻ സാധ്യതയുള്ളവർക്ക് ഈ രീതി വലിയൊരു അനുഗ്രഹമാണ്.

ഇത്തരത്തിൽ രണ്ട് വ്യക്തികളുടെ വരുമാനം ഒരുമിച്ച് കാണിക്കാൻ സാധിക്കുന്നത് വഴി വിപണിയിൽ നിന്നും കൂടുതൽ തുക വായ്പയായി സ്വന്തമാക്കാൻ അപേക്ഷകന് സാധിക്കുന്നു. ഉയർന്ന വരുമാനം ബാങ്കുകൾക്ക് കൂടുതൽ സുരക്ഷിതത്വം നൽകുന്നതിനാൽ, വലിയ തുകയുടെ ലോണുകൾ വേഗത്തിൽ അനുവദിക്കാൻ അവർ തയ്യാറാകും. മത്സരാധിഷ്ഠിതമായ ഇന്നത്തെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വിപണിയിൽ മികച്ചൊരു വീട് സ്വന്തമാക്കാൻ ഈ അധിക സാമ്പത്തിക ശേഷി സഹായിക്കും.

ഇതിനെല്ലാ പുറമെ, മികച്ചൊരു ക്രെഡിറ്റ് ചരിത്രമുള്ള (Credit History) ഒരു കോ-സൈനർ ഒപ്പമുണ്ടാകുന്നത് അപേക്ഷയുടെ മൊത്തത്തിലുള്ള വിശ്വാസ്യതയും ക്രെഡിറ്റ് പ്രൊഫൈലും വർദ്ധിപ്പിക്കും. ഇത് വഴി വായ്പ നൽകുന്ന ബാങ്കുകളിൽ നിന്നും കുറഞ്ഞ പലിശ നിരക്കുകളും കൂടുതൽ അനുകൂലമായ മറ്റ് നിബന്ധനകളും നേടിയെടുക്കാൻ അപേക്ഷകന് സാധിക്കുന്നു. ചുരുക്കത്തിൽ, സാമ്പത്തിക ബാധ്യതകൾ കുറഞ്ഞ ചെലവിൽ കൈകാര്യം ചെയ്യാൻ മികച്ചൊരു ക്രെഡിറ്റ് പ്രൊഫൈൽ സഹായിക്കും.

കാനഡയിൽ ഒന്നിലധികം ആളുകൾ ചേർന്ന് ഒരു വീട് വാങ്ങുമ്പോൾ, അതിനായി പ്രധാനമായും രണ്ട് തരം ഉടമസ്ഥതാ രീതികളാണ് ഉപയോഗിക്കാറുള്ളത്. ഇതിൽ ഒന്നാമത്തേതാണ് ‘ജോയിന്റ് ടെനന്റ്സ് വിത്ത് റൈറ്റ് ഓഫ് സർവൈവർഷിപ്പ്’ (JTWROS). ഈ രീതിയിൽ എല്ലാ പങ്കാളികൾക്കും വസ്തുവിൽ തുല്യമായ അവകാശവും ഉത്തരവാദിത്തവുമാണ് ഉള്ളത്. അതിനാൽ വീട് വിൽക്കുകയോ റീഫിനാൻസ് ചെയ്യുകയോ പോലുള്ള തീരുമാനങ്ങൾ എടുക്കണമെങ്കിൽ എല്ലാ ഉടമസ്ഥരുടെയും അനുമതി നിർബന്ധമാണ്. ഈ രീതിയുടെ ഏറ്റവും വലിയ പ്രത്യേകത എന്തെന്നാൽ, ഉടമസ്ഥരിൽ ഒരാൾ മരണപ്പെട്ടാൽ, അവരുടെ വിഹിതം തനിയെ ബാക്കിയുള്ള ഉടമസ്ഥരിലേക്ക് കൈമാറ്റം ചെയ്യപ്പെടുന്നു എന്നതാണ്.

മറുവശത്ത്, ‘ജോയിന്റ് ടെനന്റ്സ് ഇൻ കോമൺ’ (JTIC) എന്ന രീതിയിൽ ഉടമസ്ഥത നിശ്ചയിക്കുന്നത് ഓരോരുത്തരും വസ്തുവിലേക്ക് നൽകുന്ന സാമ്പത്തിക നിക്ഷേപത്തിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിലാണ്. അതായത്, ഓരോരുത്തർക്കും വസ്തുവിൽ നിശ്ചിത ശതമാനം വിഹിതം ഉണ്ടായിരിക്കും. ഈ രീതിയിൽ ഒരാൾ മരണപ്പെട്ടാൽ, അവരുടെ വിഹിതം മറ്റ് പങ്കാളികൾക്കല്ല, മറിച്ച് അവരുടെ നിയമപരമായ അവകാശികൾക്കാണ് ലഭിക്കുക. കൂടാതെ, മറ്റുള്ള ഉടമസ്ഥരുടെ അനുമതി കൂടാതെ തന്നെ സ്വന്തം വിഹിതം വിൽക്കാനും കൈമാറ്റം ചെയ്യാനും ഇതിൽ ഓരോ ഉടമസ്ഥനും സ്വാതന്ത്ര്യമുണ്ട്.

ഒരു മോർട്ട്ഗേജ് അപേക്ഷയിൽ കോ-സൈനർ ആകുന്നത് വലിയൊരു സാമ്പത്തിക ബാധ്യതയാണ്. കോ-സൈനർ ആകുന്ന വ്യക്തി ആ വീട്ടിൽ താമസിക്കുന്നില്ലെങ്കിൽ പോലും വായ്പയുടെ മുഴുവൻ നിയമപരമായ ഉത്തരവാദിത്തവും അവർക്കുണ്ടാകും. പ്രധാന അപേക്ഷകൻ എടുക്കുന്ന ഈ മോർട്ട്ഗേജ് തുക കോ-സൈനറുടെ സ്വന്തം കടബാധ്യതയായിട്ടാണ് ബാങ്കുകൾ കണക്കാക്കുന്നത്. ഇത് അവരുടെ കടം വാങ്ങാനുള്ള ശേഷിയെ (Borrowing capacity) നേരിട്ട് ബാധിക്കുകയും ഭാവിയിൽ മറ്റൊരു വായ്പയോ ക്രെഡിറ്റോ എടുക്കുന്നതിൽ നിന്ന് അവരെ തടയുകയും ചെയ്യും. കൂടാതെ, പ്രധാന അപേക്ഷകൻ തിരിച്ചടവിൽ എന്തെങ്കിലും വീഴ്ച വരുത്തിയാൽ അത് കോ-സൈനറുടെ ക്രെഡിറ്റ് സ്കോറിനെ ദോഷകരമായി ബാധിക്കും. വായ്പക്കാരൻ പരാജയപ്പെടുന്ന സാഹചര്യത്തിൽ പ്രോപ്പർട്ടി ടാക്സ്, ഇൻഷുറൻസ് തുടങ്ങിയ മറ്റ് അനുബന്ധ ചിലവുകൾ പോലും കോ-സൈനർ അടക്കേണ്ടി വന്നേക്കാം. ഇത്തരം സാമ്പത്തിക സമ്മർദ്ദങ്ങൾ പലപ്പോഴും അടുത്ത കുടുംബബന്ധങ്ങളിൽ വരെ വലിയ വിള്ളലുകൾ വീഴ്ത്താൻ കാരണമാകാറുണ്ട്.

അതുകൊണ്ടുതന്നെ, കാനഡയിലെ ബാങ്കുകൾ വളരെ കർശനമായ മാനദണ്ഡങ്ങൾ പരിശോധിച്ച ശേഷമേ ഒരാളെ കോ-സൈനർ ആയി അംഗീകരിക്കാറുള്ളൂ. സാധാരണയായി 680-ഓ അതിനു മുകളിലോ ഉള്ള മികച്ച ക്രെഡിറ്റ് സ്കോർ കോ-സൈനർക്ക് ഉണ്ടായിരിക്കണം. അതോടൊപ്പം കൃത്യമായ ജോലിയും സ്ഥിരതയുള്ള വരുമാനവും തെളിയിക്കുന്ന രേഖകളും ബാങ്കുകൾ ആവശ്യപ്പെടും. നിലവിൽ അവർക്ക് വലിയ കടബാധ്യതകൾ ഉണ്ടാകാൻ പാടില്ല; അതായത് അവരുടെ ഗ്രോസ് ഡെറ്റ് സർവീസ് (GDS) 35%-ൽ താഴെയും ടോട്ടൽ ഡെറ്റ് സർവീസ് (TDS) 42%-ൽ താഴെയും ആയിരിക്കണം. ഇതിനെല്ലാം പുറമെ അവർ കാനഡയിൽ സ്ഥിരതാമസമാക്കിയവരായിരിക്കണം (Canadian Residency) എന്ന് മാത്രമല്ല, തൊട്ടുമുമ്പത്തെ വർഷങ്ങളിലെ നികുതി കൃത്യമായി അടച്ചവരുമായിരിക്കണം.

കോ-സൈനിംഗ് പ്രക്രിയ സാധാരണയായി തുടങ്ങുന്നത് ഇരുപക്ഷവും തമ്മിലുള്ള തുറന്ന ചർച്ചകളിലൂടെയും ധാരണകളിലൂടെയുമാണ്. പരസ്പരമുള്ള ഉത്തരവാദിത്തങ്ങളെക്കുറിച്ച് വ്യക്തത വന്നതിനുശേഷം, ബാങ്ക് രണ്ട് അപേക്ഷകരുടെയും ക്രെഡിറ്റ് ഹിസ്റ്ററിയും വരുമാന രേഖകളും കൃത്യമായി പരിശോധിച്ച് സാമ്പത്തിക അവലോകനം നടത്തും. വായ്പയുമായി ബന്ധപ്പെട്ട് എന്തെങ്കിലും സംശയങ്ങളോ ആശങ്കകളോ ഉണ്ടെങ്കിൽ ഒരു റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വക്കീലിന്റെ സ്വതന്ത്ര നിയമോപദേശം തേടുന്നത് ഈ ഘട്ടത്തിൽ നന്നായിരിക്കും. ബാങ്ക് വായ്പയ്ക്ക് അന്തിമ അനുമതി നൽകിക്കഴിഞ്ഞാൽ ഇരുപക്ഷവും ഒന്നിച്ച് വായ്പാ രേഖകളിൽ ഒപ്പിടുന്നതോടെ ഈ പ്രക്രിയ പൂർത്തിയാകുന്നു.

ഭാവിയിൽ മോർട്ട്ഗേജിൽ നിന്ന് ഒരു കോ-സൈനറെ ഒഴിവാക്കണമെങ്കിൽ, പ്രധാന വായ്പക്കാരന് സ്വന്തം വരുമാനവും ക്രെഡിറ്റും മാത്രം ഉപയോഗിച്ച് നിലവിലെ നിയമപ്രകാരം ഒറ്റയ്ക്ക് വായ്പ ലഭിക്കാനുള്ള സാമ്പത്തിക യോഗ്യത ഉണ്ടായിരിക്കണം. ഇതിനായി ആവശ്യത്തിന് വരുമാനവും കൃത്യമായ ഡെറ്റ് റേഷ്യോയും ഉണ്ടെന്ന് ബോധ്യപ്പെടുത്തി ബാങ്കിൽ നിന്നും വീണ്ടും യോഗ്യത നേടേണ്ടതുണ്ട്. കൂടാതെ നിലവിലെ മാർക്കറ്റ് നിരക്കിൽ മോർട്ട്ഗേജ് സ്ട്രെസ് ടെസ്റ്റ് വിജയകരമായി പാസാകുകയും വേണം. ഇതിനുശേഷം റീഫിനാൻസിംഗ് (Refinance) അല്ലെങ്കിൽ ലെൻഡർ റീഅസെസ്മെന്റ് പൂർത്തിയാക്കി, വസ്തുവിന്റെ ആധാരത്തിൽ (Title) നിന്ന് കോ-സൈനറുടെ പേര് നിയമപരമായി ഒഴിവാക്കാവുന്നതാണ്.

ഈ പ്രക്രിയയെ ‘റിലീസ് ഓഫ് കവനന്റ്’ (Release of Covenant) എന്ന് വിളിക്കുന്നു. വിവാഹമോചനം അല്ലെങ്കിൽ വേർപിരിയൽ കാരണം പങ്കാളിയെ ഒഴിവാക്കുകയാണെങ്കിൽ, ബാങ്കുകൾ ചിലപ്പോൾ പിഴകൾ ഈടാക്കാതെ തന്നെ ഇതിന് അനുവദിക്കാറുണ്ട്. എങ്കിലും ഇതിനായി വരുന്ന നിയമപരമായ ഫീസുകളെക്കുറിച്ച് ബാങ്കുമായി മുൻകൂട്ടി സംസാരിക്കേണ്ടതാണ്.